CASE VACANZE - FENOMENO IN CRESCITA ESPONENZIALE - ADEMPIMENTI E FORMALITA'

Per le recenti festivita' si e' registrato il "tutto esaurito"  per le case vacanza in montagna e nelle città d'arte o comunque di interesse turistico.

Il fenomeno e' in atto da diversi anni: turisti e vacanzieri sempre piu' spesso decidono di trascorrere  ferie e  festività presso alloggi extra alberghieri.

 Il settore degli alloggi extra alberghieri ha registrato, negli ultimi due anni un incremento delle prenotazioni che supera  il 30%. 

Le case vacanze sono viste come strutture più economiche rispetto agli hotel, ma anche più flessibili e pratiche per chi si muove con bambini, anziani o in grandi gruppi"

Sicuramente questa crescita e' stata favorita dalla nascita e consolidamento di portali internet dedicati, estremamente efficienti, di costo ragionevole, con elevati standard di qualita' e sicurezza.

Alcuni di questo provvedono anche a fornire un fotografo professionista per valorizzare gli appartamenti negli annunci pubblicati. Ricaduta utile di tale impegno e' anche quella di ottenere una "ispezione" degli alloggi pubblicizzati limitando fortemente la possibilita' di truffe e raggiri.

Gli attuali strumenti di pagamento via internet (paypal, ad esempio) garantiscono, inoltre, la sicuezza della transazione e forniscono anche una assicurazione in caso di scorrettezze da parte del venditore.

E' chiaro, a questo punto,  come il turista anche straniero,  si senta tutelato e protetto e scelga con piu' facilita' e tranquillita' la vacanza in appartamento privato.

A crescere, così, non è solo la domanda ma anche l' offerta di affitti turistici:. il  la crescita, in media, rispetto agli  scorsi anni e' stata pari al 20%, con picchi del 50% e oltre in alcune zone del Paese.

Le motivazioni vanno ricercate soprattutto nell'enorme aumento dei costi relativi al mantenimento degli  immobili, in particolare  per quanto riguarda le seconde case.

La legislazione e, soprattutto, la consuetudine, rendono i contratti di affitto classici assai poco appetibili sia per la lunghezza dell'impegno (non piu' compatibile, si ritiene, con le attuali dinamiche dei mercati immobiliari e del lavoro).

Sono ben note le difficolta' ed i costi da affrontare persino per riottenere l'immobile detenuto da un locatario moroso. In questi casi (tutt'altro che infrequenti) al danno economico, il piu' delle volte irrecuperabile,  si aggiunge anche la beffa di dover investire altro denaro al solo scopo di riottenere l'unita', spesso restituita in condizioni pietose.

 'Fare cassa' e  mettere a reddito un immobile poco usato, o la volontà di diventare 'piccoli imprenditori' nel settore turistico sono solo "seconde scelte" : la maggior parte dei proprietari coinvolti  probabilmente non avrebbe avuto alcuna voglia di sobbarcarsi quello che, a tutti gli effetti, e' un lavoro vero e proprio.

Gli adempimenti burocatrici relativi alla regolarizzazione della attivita' non sono complicatissimi,  ma richiedono l'intervento di un professionista quanto meno per l'approntamento di una planimetria, per la redazione dei piani antiincendio e di valutazione dei rischi sanitari (in particolare per la prevenzione della Legionellosi - G.U. l04.02.05 n.28.).

Lo Studio Tecnico GB Mangia ha grande esperienza in merito alla specifca attivita' ed e' a disposizione per informazioni  e consulenze, da richiedersi tramite il modulo a lato o via e-mail, senza alcun impegno.

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COSTRUIRE UNA TETTOIA SENZA PERMESSO E' UN ABUSO EDILIZIO SANZIONABILE CON LA DEMOLIZIONE

Il Consiglio di Stato con la sentenza 319/2015 ha respinto il ricorso contro una sentenza del Tar che aveva convalidato un ordine di demolizione emesso dal Comune. 

Secondo il ricorrente, l’opera consisteva in un intervento di abbellimento e manutenzione ed era stata realizzata su un immobile vincolato, quindi a pronunciarsi avrebbe dovuto essere la Soprintendenza.

Il CdS, invece, ribadiva quanto asserito dal Tribunale Amministrativo e cioe' che l’opera di cui trattasi deve essere qualificata quale nuova costruzione e che, contrariamente a quanto pretende l’appellante, la realizzazione di una tettoia, anche se in aderenza ad un muro preesistente non può essere considerata un intervento di manutenzione straordinaria ai sensi dell'art. 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380 del 2001, in quanto non consiste nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell’aggiunta di un elemento strutturale dell'edificio, con modifica del prospetto (per tutte, sez. VI, 5 agosto 2013, n. 4086). 

La sua costruzione, pertanto, necessita del previo rilascio di permesso di costruire, e non è assentibile mediante semplice denuncia di inizio di attività, anche attesa la perdurante modifica dello stato dei luoghi che produce sul tessuto urbano. 

La mancanza del previo assenso legittima, quindi, l’applicazione della sanzione demolitoria, che costituisce atto dovuto per l’Amministrazione comunale, a prescindere dal lasso di tempo intercorso dalla realizzazione abusiva (per tutte, Consiglio di Stato, sez. VI, 2 giugno 2000, n. 3184), soprattutto quando, come nel caso di specie, l’abuso incide su un immobile sottoposto a vincolo. permesso a costruire.

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CASSAZIONE - ANCORA SUI CONDIZIONATORI ESTERNI - REATO ISTALLARLI SENZA SCIA

Con la sentenza n. 952/2015 del 13 gennaio, la  III sezione penale della Cassazione, richiamando la consolidata giurisprudenza amministrativa, ha ribadito il principio secondo il quale i climatizzatori o i condizionatori costituiscono impianti tecnologici e pertanto se collocati all'esterno dei fabbricati, rientrano tra gli  interventi edilizi definiti dall'art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001 e sono pertanto assoggettati alla relativa normativa di settore.

In pratica,  la loro realizzazione o installazione, seppure non necessitante del permesso di costruire, è soggetta a segnalazione certificata di inizio di attività (S.C.I.A.) ai sensi dell'art. 22 d.P.R. n. 380/2001. 

Nella vicenda oggetto del pronunciamento della suprema Corte, alla proprietaria di un esercizio commerciale era stata imputata la violazione dell'art. 44, lett. a), d.P.R. n. 380 del 2001 per avere in qualità di committente installato, in un'area sottoposta a vincolo paesaggistico, un condizionatore d'aria in assenza di alcun titolo autorizzativo e senza osservare il regolamento edilizio comunale.

Nella sentenza,  la Corte di Cassazione evidenzia che l'articolo 3, comma 1,  l. b, del d.P.R. n. 380/2001, come modificato dall'art. 17, comma 1 del decreto Sblocca Italia (d.l.  12 settembre 2014, n. 133 convertito nella legge 11 novembre 2014, n. 164) tuttora include tra gli interventi di manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

In questa casisitca rientra l'intervento in oggetto, trattandosi dell'installazione di impianti che "...si pongono in rapporto di strumentalità necessaria rispetto a edifici preesistenti... "ed era pertanto  necessaria    una Segnalazione Certificata di Inizio Attivita ai sensi dell' art.22, comma 1, D.P.R. n. 380/2001,

Ciò posto, la Cassazione ribadisce che l'esecuzione in assenza o in difformità degli interventi subordinati a denuncia di inizio attività (DIA) ex art. 22, commi 1 e 2 del d.P.R. n. 380/2001 – ora SCIA – allorché non conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia in vigore, comporta l'applicazione della sanzione penale prevista dall'art. 44 lettera a) del citato d.P.R. n. 380/2001, atteso che soltanto in caso di interventi eseguiti in assenza o difformità dalla DIA (ora SCIA), ma conformi alla citata disciplina, è applicabile la sanzione amministrativa prevista dall'art. 37 dello stesso decreto 380/2001. 

In particolare, poiché l'intervento è stato eseguito in una zona nella quale era imposto il vincolo paesaggistico, l'esecuzione dell'opera era condizionata al rilascio del nulla osta da parte dell'autorità preposta alla tutela del vincolo, derivando dal mancato rilascio dell'autorizzazione paesaggistica l'integrazione della fattispecie di reato prevista dall'art. 181 del d.lgs. n. 42/2004.

Nel caso di specie, l'installazione del condizionatore d'aria risulta essere stata eseguita in violazione dell'art. 17 del regolamento edilizio comunale e senza la segnalazione certificata di inizio attività, per cui correttamente è stata ritenuta la violazione dell'art. 44 lett. a) d.P.R. n. 380/2001. 

L'opera installata dalla ricorrente, in sostanza, non poteva rientrare tra le attività edilizie "libere" ossia tra gli interventi eseguibili senza alcun titolo abilitativo. 

Anche con riferimento alle dette "attivita' libere", la Cassazione ricorda che sono sempre fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e devono sempre  essere   attuate  nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia.

Tra queste, le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo n. 42/2004 (art. 6, comma 1 d.P.R. n. 380/2001). 

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MERCATO IMMOBILIARE: NEGOZI IN VENDITA E PREZZI IN CALO

Da una parte la crisi che continua a flagellare il settore dei consumi, dall’altra l’evoluzione verso la multicanalità dello shopping e delle vendite: questo il panorama in cui si inquadra il mercato immobiliare dei negozi. 

Secondo l’Ufficio Studi di Immobiliare.it, l’offerta di spazi commerciali in vendita nelle città italiane negli ultimi due anni è arrivata a crescere, in alcuni centri, di oltre l’8%, mentre i prezzi hanno seguito la direzione opposta, vale a dire quella del calo che, in città come Torino e Bologna, ha superato addirittura il 20%.

Nella attivita' professionale pratica si e' potuto riscontrare anche un significativo aumento dei negozianti che chiedono una riduzione dei canoni di locazioni e molto spesso i proprietari acconsentono percependo la reali difficolta' dell'inquilino e le assai probabili  difficolta' di trovarne di nuovi.

Sovente il problema trova soluzione proprio nell'istituto della mediazione civile e commerciale dove il terzo "super partes" aiuta ad elaborare accordi soddisfacenti per tutte le parti, sugellati dall'esecutivita' al pari di una sentenza dell'autorita' giudiziaria.

Tornando allo studio  del portale, si riscontra che l’aumento dell’offerta ha riguardato, per la prima volta negli ultimi dieci anni, anche le grandi e famose vie dello shopping. 

A livello nazionale, nell’ultimo anno, si è assistito a un calo dei prezzi di vendita pari al 4,3%; diminuzione maggiore quella dei canoni di locazione che scendono dell’8,6%. 

Focalizzando la ricerca sulle grandi città, le cifre richieste per la vendita di un negozio sono diminuite in maniera meno netta (-3,7% rispetto al 2013); naturalmente, stesso discorso per gli affitti di spazi commerciali,  che sono scesi del 7,6%.

Anche lo spostamento del baricentro dei luoghi in cui comprare, il negozio di quartiere per i piccoli acquisti di tutti i giorni e il centro commerciale per cercare offerte e promozioni, non poteva non modificare il panorama immobiliare dei negozi in Italia, che da due anni a questa parte ha cominciato a cambiare nettamente profilo anche se in maniera distinta per le diverse citta'.

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CERTIFICAZIONE ENERGETICA, DOCET E SEAS: OBIETTIVI DIVERSI

Poche settimane fa  il dipartimento di Ingegneria dell'energia, dei sistemi, del territorio e delle costruzioni dell'Università di Pisa e l'ENEA hanno reso disponibile un software professionale per la diagnosi energetica degli edifici.

Questo software,  aggiornato alle più recenti normative tecniche del settore, serve per eseguire audit energetici degli edifici ed è destinato all'analisi di edilizia residenziale, uffici, scuole e degenze ospedaliere, svolgendo il calcolo dei fabbisogni dei vettori energetici per i servizi di riscaldamento (esclusi gli impianti a tutt'aria), la produzione di acqua calda sanitaria, l'illuminazione e così via. 

SEAS consente anche  di svolgere l'analisi costi-benefici dei possibili interventi di retrofit energetico.

Con il SEAS NON si puo' approntare l'Attestato di prestazione energetica (APE).

Il DOCET è, anzi era visti gli ultimi sviluppi,  uno strumento di simulazione a bilanci mensili per la certificazione energetica degli edifici residenziali esistenti che, utilizzando la procedura di calcolo semplificata prevista dalla normativa  consentiva la redazione dell'APE. 

Usiamo il tempo passato perche' il 2 ottobre 2014 l'Ente Italiano di Normazione (UNI) ha rilasciato gli aggiornamenti relativi alle norme UNI/TS 11300 Parte 1 (Determinazione del fabbisogno di energia termica dell'edificio per la climatizzazione estiva ed invernale), Parte 2 (Determinazione del fabbisogno di energia primaria e dei rendimenti per la climatizzazione invernale e per la produzione di acqua calda sanitaria) e quello relativo al Rapporto Tecnico UNI/TR 11552 (Abaco delle strutture costituenti l'involucro opaco degli edifici).

Queste modifiche non sono ancora state "importate" nel programma DOCET, e non ci sono informazioni precise sul se e sul quando cio' avverra'.

Questo vuol dire che non e' piu' possibile utilizzare il DOCET per la redazione dell'APE ma il SEAS non e' il suo "sostituto" o "aggiornamento" come da piu' parti viene riportato.

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CASSAZIONE: SERVITU DI PARCHEGGIO NULLO IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA

Non può essere posto a contenuto di un diritto di servitù il parcheggio di autovetture, perché esso difetta della “realità”, vale a dire della riferibilità dell'utilità al fondo dominante e della riferibilità del corrispondente peso al fondo servente. 

Così la Cassazione civile, sezione seconda, con la sentenza n. 23708/2014 depositata il 6 novembre, che ha dichiarato non valido un contratto di compravendita che implicava un vantaggio a favore di un terzo. 

Nel contratto era statuito: 

La presente vendita viene fatta ed accettata avuto riguardo allo stato attuale di fatto e di diritto del terreno con tutti gli annessi e connessi, usi, diritti, azioni, ragioni e servitù, libero e franco da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, come lo garantisce la parte venditrice. Si dà atto tra le parti che il terreno, compravenduto è gravato da servitù di parcheggio limitatamente a due auto a favore della proprietà di xxxxx , xxxxxxxx, rappresentata da un fabbricato di civile abitazione ubicato ad ovest del terreno servente. 

La Suprema Corte nella motivazione della sentenza affermava: 

Questa S.C., infatti, ha anche di recente avuto occasione di affermare che il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso (sent. 7 marzo 2013 n. 5760), mentre la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo (anche numericamente limitate) non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari (sent. 28 aprile 2004 n. 8137).

Ne consegue che sia che si voglia ritenere che nella specie non rileva accertare se la Corte di appello nella sua confusa motivazione ha inteso affermare che le parti con il contratto in data 21 agosto 1990 avevano dato vita ad un riconoscimento di una servitù già esistente oppure che avevano costituito una servitù a favore di terzo, essendo in entrambi i casi nulla la volontà negoziale per impossibilità dell'oggetto. Tale nullità, poi, poteva essere dedotta per la prima volta anche in questa sede ai sensi dell'art. 1421 cod. civ. 

In sostanza Secondo la S

uprema Corte è priva di utilità fondiaria la servitù di parcheggio anche se genera un vantaggio personale e, pertento, per l'impossibilita' dell'oggetto e' nullo il contratto di compravendita che mira a riconoscere una servitù di parcheggio di automobili come già esistente o a introdurla ex novo.

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NORME TECNICHE PER LE COSTRUZIONI (DM 14/1/08) REVISIONE IN CORSO

Le norme tecniche per le costruzioni, varate nel 2008, sono il testo base per la realizzazione di strutture nel nostro paese. Definiscono, tra le altre cose, i criteri di sicurezza degli edifici e le caratteristiche dei materiali per realizzarli.

Le attuali norme, del 2008,  sono state  in diversi ambienti  ritenute eccessivamente conservative ed onerose anche rispetto agli "Eurocodici", cioe' alle  norme comunitarie che regolano la progettazione di edifici, usate dai tecnici di tutta Europa. 

Riguardo i materiali per le strutture, ad esempio,  le regole in vigore rendono molto difficile immettere sul mercato tuta una serie di prodotti innovativi, gia' diffusi in tutto il mondo, come le fibre.

Per facilitare una auspicabile diffusione di queste tecnologie, non ancora coperte da specifiche regolamentazioni,  e' necessario  individuare meccanismi di flessibilita.

Un altro punto considerato  "critico" riguarda l'uso del legno: i coefficienti che definiscno lo spessore degli elementi portanti (travi e pilastri) sono piu' alti che nel resto di Europa. Si tratta di un appesantimento ingiustificato soprattutto considerando i concetti espressi nell'art. 14 del decreto "sblocca Italia" in materia di "overdesign" in cui si tratta proprio delle norme italiane che impongono aggravi rispetto ai corrispettivi comunitari.

Dal punto di vista delle costruzioni antisismiche, poi, le attuali norme prevendono criteri e parametri di sicurezza uguali per fabbricati  nuovi o gia' esistenti.

 In molti casi l'applicazione di questi criteri risulta impraticabile su edifici gia' esistenti perche' eccessivamente costosi, cosi', nell'impossibilita' di trovare pieno riscontro normativo, spesso non ci si imbarca neanche negli adeguamenti antisismici.

L'ipotesi e' quella di differenziare in alcuni casi i criteri di sicurezza antisismica tra edifici nuovi e gia' esistenti.

Un ultimo punto in discussione riguarda i coefficienti di sicurezza a parere di molti ingiustificatamente aumentati.

Si teme che questo appesantimento possa portare aumenti ai costi delle opere pubbliche, senza incrementare in maniera reale il livello di sicurezza delle costruzioni.

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